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Al mercado de oficinas ingresaron 77.000 metros cuadrados



Al mercado de oficinas ingresaron 77.000
metros cuadrados en el segundo trimestre

Según Cushman & Wakefield, para 2014 se prevé el nivel más alto de entrega de espacios en los últimos cinco años.

Uno de los hechos más relevantes del segundo trimestre del año, en lo que respecta al mercado de oficinas en la capital del país, tuvo que ver con el ingreso de 77.000 nuevos metros cuadrados para espacios Clase A. 



Si a esta cifra se suman los otros 147.000 metros cuadrados previstos para entrar en lo que resta hasta diciembre, se concluye que en 2014 la ciudad registrará el nivel más alto de entrega de espacios de este tipo de los últimos cinco años.

Esa es una de las conclusiones del último estudio que, sobre este segmento, realiza trimestralmente la multinacional de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield.

De acuerdo con la investigación, un hecho relevante en el periodo evaluado tuvo que ver con la entrega del proyecto Tierra Firme en el corredor de Santa Bárbara, que adhirió cerca de 24.000 m2 de oficinas Clase A, representando cerca de 21% de la oferta entregada durante el trimestre.

Dicho proyecto entró con un precio promedio de arriendo cercano a los $91.000 mensuales por metro cuadrado, con lo que se convirtió en el más alto en este mercado y en el principal impulsor del alza promedio cercana a 16% con relación al trimestre anterior, alcanzando $84.000.

A juicio de Juan Carlos Delgado, director ejecutivo de Cushman & Wakefield en Colombia, la entrada de los 77.000 metros cuadrados en el periodo abril-junio generó un aumento en la vacancia de cerca de 4,26 pp (puntos porcentuales) con respecto al trimestre anterior, ubicándose en 7,5%, y se espera que con los nuevos espacios previstos dicho indicador alcance 11% hacia finales del año, “nivel que no se registra desde 2010”, señaló.

Se destaca que los niveles de absorción han venido en caída en los últimos cuatro años, lo que según C&W puede estar relacionado con bajos niveles de disponibilidad y altos niveles en los precios de renta que se han venido presentando en este periodo.
“Estimamos que para finales de 2014, el nivel de disponibilidad esté cerca de los 144.000 m2 y como consecuencia de demanda acumulada estimada se prevé un aumento en la absorción de 62% con relación al año anterior, mientras que los niveles de arriendo permanezcan dentro de los niveles de los últimos años”, añadió el directivo.

Además de Santa Bárbara, otros corredores que registraron notoria valorización fueron Calle 100, con el proyecto Green Office, por delante de sectores tradicionalmente a la cabeza de este ranking como Nogal y Andino.

Identifique los arrendatarios ‘problema’

Toda deuda que no cubra el arrendatario pasará a al bolsillo del propietario. Esta máxima del negocio inmobiliario obliga a los propietarios a encontrar un arrendatario que cumpla con todas las obligaciones que demanda el sostenimiento de un inmueble, una labor que requiere de estricto seguimiento y una buena asesoría.
El primer aspecto que hay que tener en cuenta al momento de evaluar a un posible arrendatario es su capacidad económica, para esto los expertos recomiendan utilizar una regla de tres simple. El aspirante debe demostrar que sus ingresos son tres veces mayores al canon de arrendamiento.
Para Alirio Chaur, gerente de mercadeo de Seguros El Libertador, “la primera obligación de una empresa aseguradora es que el inmueble quede habitado por una persona responsable e idónea” por eso es primordial que el posible arrendatario demuestre solvencia económica mediante certificados y documentos fiables.
Uno de los factores comunes para determinar un posible inquilino problemático es la verificación de su estabilidad laboral. “Casi en un 90 por ciento las personas que certifican un empleo estable son aprobadas para el arrendamiento”, explica Chaur, por el contrario aquellos que cambian constantemente de trabajo tienen un indicio de inestabilidad y pueden fallar con sus obligaciones.
Prevenir antes que lamentar
Más allá de la entrevista obligatoria, la verificación de los documentos que presenta el aspirante es de vital importancia. No se puede ser laxos con los papeles, la correcta revisión es una forma efectiva de prevenir posibles moras o, más grave aún, fraude documental.
María Cristina Rico, presidente a la compañía afianzadora Protecsa recalca la importancia que tiene la prevención al momento de elegir al mejor arrendatario, “ninguna verificación está de más. Si es necesario se verifican hasta de forma personal (con visitadores) los bienes que se presenten como garantía”, afirma.
El posible arrendatario problemático también se puede identificar por sus antecedentes recientes en otros procesos de arrendamiento, de ahí la importancia de las referencias. Llamar a las personas que figuran como apoyo en las solicitudes es una obligación para el propietario del inmueble.
Las referencias tanto laborales como personales son una forma de hacer una semblanza del posible arrendatario. Su correcta inspección le asegura al propietario o a la empresa inmobiliaria conocer más a fondo detalles laborales y personales del postulante.
La aventura de arrendar
La tarea de arrendar de forma directa no es sencilla. Dejar en buenas manos un inmueble requiere de completos estudios financieros, verificación de referencias y los seguros necesarios. El abogado Andrés Martínez, experto en propiedades inmobiliarias asegura que “cuando se arrienda sin selección del arrendatario, sin estudio financiero del arrendatario, sin los seguros necesarios, el arrendador ha de cubrir las reparaciones hechas por culpa del arrendatario irresponsable”.
Los expertos sugieren que las personas que se den a la tarea de arrendar por propia cuenta se asesoren de expertos en el tema. “El arrendador directo debe conocer todos los procedimientos que implica arrendar un inmueble, con el tiempo se da cuenta de que no es un proceso sencillo sin una indicación adecuada”, comenta María Cristina Rico.
Es muy frecuente que los propietarios directos arrienden a familiares o conocidos, por lo que no  verifican juiciosamente el perfil del potencial arrendatario. Este voto de confianza termina –en muchos casos- en problemas y perjuicios económicos para el dueño.
Cuando no hay ningún seguro que lo respalde, el propietario debe afrontar todo el proceso de reclamación solo; si no le pagan el alquiler o quedan deudas por servicios públicos y telefonía puede llegar, incluso, a perder el inmueble pues las cuentas pueden ser millonarias. Un proceso de restitución  cuesta aproximadamente cinco millones de pesos.
Así, la mejor forma de evitar futuros conflictos es manejar todos los acuerdos de forma escrita en documentos claros, que dejen constancia de las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
Perfiles riesgosos
Los expertos identifican ciertas profesiones como las más propensas a tener inestabilidad laboral, que a la postre se convierten en posible desempleo. “Hay especialidades donde los empleos son por temporadas específicas o donde hay espacios prolongados sin sueldos fijos, estos perfiles deben ser estudiados cuidadosamente”, explica Alirio Chaur.
Los artistas, los comerciantes y los independientes son los que encabezan la lista de los perfiles profesionales más riesgosos. “Esto no quiere decir que son constantemente rechazados en sus solicitudes de arrendamiento, simplemente requieren de un seguimiento más completo para determinar su viabilidad”, apunta Chaur.
Los jóvenes profesionales independientes también cargan con cierta estigmatización de parte de entidades crediticias y aseguradoras. Aunque muchos expertos aseguran que las estadísticas muestran que los jóvenes son bastante responsables con sus obligaciones precisamente porque empiezan a construir su vida crediticia y la quieren llevar sin faltas para no tener tropiezos en el futuro.
Características de un arrendatario irresponsable
Variedad de empleos: Las personas que cambian regularmente de empleos o que tienen períodos prolongados de desempleo pueden tener problemas con los pagos del canon de arrendamiento, los servicios y otras obligaciones contractuales.
Poca solvencia económica: Un posible arrendatario que no garantice desde un principio su capacidad de pago tiende a presentar inconvenientes de mora a los pocos meses de efectuado el proceso de arrendamiento.
Fiadores sospechosos: Las personas que acuden a fiadores con documentos viciados o recurren a la suplantación pueden tomar desprevenido a propietario directo, por eso hay que tomar las prevenciones del caso. Las empresas aseguradoras hacen juiciosos estudios para identificar estas irregularidades.
Exceso de pago. Es claro que para nadie es cómodo pedir que le sirvan de fiador. Este es el argumento que usan los arrendatarios que ya saben que -sin un grupo de abogados expertos- no es tan sencillo sacarlos para recuperar el inmueble.
Entonces, muchos propietarios caen en la trampa de recibir 3 ó 6 meses de alquiler por adelantado para luego encontrar con que nunca les vuelven a pagar y deben perdonarles las deudas de varios años e invertir millones en abogados.
El otro punto es que el crimen organizado ha encontrado en el pago adelantado la mejor llave para ‘vivir’ 2 ó 3 meses en los conjuntos, monitorear el movimiento, asaltar los apartamentos que permanecen mucho tiempo solos y dejar los electrodomésticos en el inmueble alquilado mientras los sacan poco a poco para no levantar sospechas. Luego abandonan el apartamento y no se vuelve a saber nada de ellos.
Ojo con las garantías y los fiadores de profesión
Las empresas afianzadoras y aseguradoras cada vez toman más recaudos para identificar a los ya famosos fiadores ‘de papel’. Es muchos casos para lograr la aprobación de un seguro para arrendamiento inescrupulosos acuden a personas (o entidades) que falsifican documentos y firmas con tal de presentar documentos en regla.
“En nuestro ejercicio profesional, nosotros nos basamos en dos bases primordiales sobre el arrendatario: la solvencia económica y la contragarantía, que es el juicioso estudio de los fiadores”, explica María Cristina Rico, gerente de Protecsa.
Es muy importante cuidarse de estos personajes inescrupulosos porque su actividad en varios casos se puede tipificar como un delito y, aunque se tenga una carpeta llena de papeles, en realidad el aspirante a inquilino no tiene los respaldos de un deudor solidario, entonces no hay quien pague en caso de incumplimiento.

Fuente: Propiedades & Remodelación

Cumbria Constructora entrega primer proyecto “hecho a la medida" del cliente



La tendencia de construir a la medida del cliente toma fuerza en el mercado colombiano




Teniendo en cuenta que las empresas están optando cada vez más por poseer menos activos fijos y, más bien, enfocando las grandes inversiones a su core business, la modalidad de espacios hechos a la medida para arrendar gana cada vez más adeptos.

Así lo puede confirmar el grupo colombiano Cumbria Holdings y su filial Cumbria Constructora que ha incursionado con éxito en este tipo de negocio, y que actualmente se alista para entregar un proyecto Taylor made de mini-bodegas diseñadas exclusivamente para Oikos Storage.

De acuerdo con Ricardo Wills, gerente general de Cumbria Holdings, “la idea es tomar las necesidades de infraestructura y físicas de nuestros clientes, y desarrollar la construcción de inmuebles basados en esas necesidades, para arrendarlos a largo plazo”.

De tal manera, en este momento se encuentran próximos a hacer entrega de un proyecto de mini-bodegas que cuentan con un área de 10 a 20 metros cúbicos, donde se guardarán menajes, archivos, etc.

A juicio de Wills, este implicó un alto nivel de detalle y de trabajo en llave con el cliente, pues el proceso involucró muchas horas definiendo detalles, acabados, equipos, materiales, pisos y espacios de cada zona.

El proyecto, cuya inversión asciende a USD 3 millones y se encuentra localizado en la carrera 17 con calle 72 de la capital del país, está próximo a ser entregado en su totalidad.

“Con Oikos tenemos una alianza desde el principio de la línea de Storage, proveyendo los inmuebles que van requiriendo”, explicó el directivo al señalar que, en esta oportunidad, las mini-.bodegas serán tomadas en arriendo por un plazo de 7 años, prorrogables a 10.

En cuanto a nuevos proyectos de este tipo, señaló que hay dos de bases petroleras en zonas de pozos, y uno más de oficinas para un solo cliente en el norte de Bogotá.

Para Wills, cuando una empresa toma la decisión de no invertir, por ejemplo, USD 5 millones en un inmueble sino en producción, mercadeo o tecnología, no “entierra” el recurso; además, para el caso de los clientes de Cumbria, tienen la seguridad de contar con un grupo capaz de empaquetar soluciones integrales.

“Es decir que además de construir el inmueble, podemos administrarlo, mantenerlo, pero también ofrecer soluciones logísticas de administración de inventarios, de distribución de mercancías, de transporte nacional, puertos, carga internacional, etc.”, lo que constituye todo un portafolio adaptable a cualquier necesidad.