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TENDENCIAS DISRUPTIVAS EN CENTROS COMERCIALES



La industria de centros comerciales en Latinoamérica continúa con una excelente dinámica. México por ejemplo ya cuenta con más de 720 malls, con una superficie rentable superior a los 22.5 millones de m 2 convirtiéndose en el país con el mayor número de centros comerciales en Latinoamérica. A esta superficie se agregarán 2.5 millones de m2 que están en construcción; al cierre de 2021. Más atractivas en el continente y se ha mantenido como el país latinoamericano con el mayor ranking en la atracción de nuevos retailers y marcas internacionales.

Colombia a su vez cerró el 2018, con 13 nuevos malls que  sumaron un total de 417. 200 m2 de área rentable, lo cual le permitió tener al finalizar el año 239 centros comerciales con un total de 5.4 millones de superficie de ventas. Para 2019 se espera inaugurar 11 nuevos complejos para llegar a los 250 malls y  5.76 m2 de comercio.

Por otra parte Perú tiene proyectado  15 nuevos centros comerciales que demandará una inversión cercana a los  US$1.055 millones para los próximos cuatros años.

Hasta la fecha los retailers, se han enfocado en estrategias orientadas al desarrollo de canales de compra, comunicación y distribución, que implican más canales físicos, sitios web, e-commerce y redes sociales como las formas típicas de interacción con los consumidores.

Con base a lo anterior, para este 2019, podremos esperar un importante cambio en las tendencias:

a) Una inversión mucho más cautelosa derivada de un entorno de incertidumbre sobre la estabilidad macroeconómica de la región.

b) Una expansión más selectiva de retailers y marcas internacionales.

c) Una tendencia creciente a sustituir el modelo de rentas fijas por uno de los ingresos variables basadas en los resultados de las ventas de los retailers en el centro comercial.

d) Un consumidor aburrido que encontró las mismas marcas en todos los centros comerciales sin atractivos especiales y ansiosos de encontrar nuevos espacios de entretenimiento y experiencias.

Se hace necesario buscar estrategias de atracción y fidelización de clientes; para el efecto se requiere una revisión minuciosa de los factores de mayor importancia y menor satisfacción para los usuarios del centro comercial a fin de enfocar acciones de mejora más alineadas con el mercado; como lo son: la búsqueda de atracciones especiales, la búsqueda de tecnologías wifi que favorezca la comodidad para el usuario, espacios más funcionales y una arquitectura más atrayente, servicios de guardería y entretenimiento para los niños, una mayor alineación con las redes sociales y una mayor coherencia en el tenant mix, entre otros.  

Un área de oportunidad para el negocio del retail, que representa un freno para las compras por internet, lo es el bajo índice de bancarización de la población en Latinoamérica; a diferencia de los países desarrollados donde aproximadamente el 80% de la población se encuentra bancarizado, Colombia y Perú tan solo cuentan con un 50% de la población con por lo menos de un producto financiero, México tiene el 56%; encontrar nuevas formas de atraer y fidelizar a este sector de la población es algo a ser tomado en cuenta como parte de las estrategias de los centros comerciales.

En este contexto, se ha mantenido la tendencia al desarrollo de más puntos de venta, buscando que el consumidor tenga más disponibilidad de productos. Ello ha generado un impulso al crecimiento en el inventario de centros comerciales del orden del 6% anual. Se prevé que a partir del 2019 los minoristas tendrán que ser más selectivos, en especial en la expansión de canales físicos y habrán de destinar más recursos para competir contra retailers que están ganando posicionamiento en internet.

La necesidad de fidelización implica integrar estrategias clienting en las que el objetivo es desarrollar e innovar en factores tangibles (tenant mix, arquitectura) y los emocionales (experience mix); al tiempo que se mejoran los factores que pueden producir insatisfacción como las incomodidades (baños, limpieza, servicios) e inseguridades (vigilancia, kids protección, ubicación).

Hasta hace poco, se cifraba el potencial de éxito de un centro comercial en el grado en el que este contaba con anclas relevantes que aseguraban un flujo estable de visitantes, esto ha cambiado derivado a los nuevos hábitos de compra, se ha reducido el impacto de los flujos de gente atraídos por las anclas en el desempeño global de los centros comerciales. En una muestra representativa de centros comerciales se ha identificado una disminuida correlación entre las ventas del cine y las tiendas ancla respecto al flujo de visitantes y las compras en el centro comercial como un todo. Es decir ahora, por ejemplo, la gente asiste al cine sin visitar el centro comercial o viceversa; la gente toma como destino un ancla o subancla sin necesariamente integrarse con el resto del centro comercial a menos que exista un tenant mix armónico que propicie una visita ampliada.

En la medida en que los centros comerciales buscan ampliar su atractivo como Entertainment Centers y no sólo como ubicaciones para realizar compras, veremos un crecimiento del mercado paralelo a la velocidad de creación de nuevos espacios. Hemos visto cómo la tendencia seguirá orientada a ofrecer servicios holísticos al consumidor (ej. cuidado personal, fitness, restaurantes, bares) y es necesario ofrecer una mayor infraestructura de esparcimiento e integración comunitaria potencializando la experiencia del visitante incrementando los tiempos de permanencia y creando reincidencia constante en beneficio del retail tradicional.

El centro comercial funge ahora como un aliado de negocio en el que la renta variable toma mayor relevancia. Es vital entonces, el uso del arsenal de medios y relaciones públicas para la atracción de consumidores con la meta de expandir el portafolio de difusión mediante eventos, activaciones y la creación de nuevas anclas virtuales. Dichas anclas son lugares de libre acceso, con experiencias únicas y cambiantes, que pueden no tener motivación comercial pero que siempre logran una vinculación emocional con los visitantes. Se genera así mayor flujo y reincidencia, pero sobre todo la sensación de comunidad que desemboca en una mayor difusión de boca en boca vinculada siempre al uso de redes sociales.

Los cambios en las tendencias de compra se agudizan derivado del perfil de los consumidores, por primera vez en la historia, el sector retail transita hacia una época en donde todas las generaciones conviven y demandan características distintas para satisfacer sus necesidades. El reto es orientar los recursos para aportar el valor que demanda la generación Z (edad: 0-21), millennials (edad: 21-34), generación X (edad: 35-49), baby boomers (edad: 50-64) y la generación silenciosa (edad: más de 65). Más del 50% de la población del país se encuentra en un rango de 20 a 54 años de edad. Sin embargo, todos ellos tienen una orientación en común, ya no buscan espacios de compra, ahora buscan puntos de encuentro y experiencias.

El acceso a más de un segmento base de consumidores gira en torno a la integración comunitaria de intereses compartidos, fomentando el bienestar de los diversos grupos y sus puntos potenciales de atracción. Ejemplos de ellos son las salas de lectura, los pet-bars, el aprovechamiento de estacionamientos y azoteas como zonas de recreación y el regreso a escenarios de compra tradicionales como el tianguis (farmers market) en formatos como el pop- up store dentro del mismo centro comercial.

Hoy en día la mayoría de los consumidores esperan que su experiencia de compra se facilite mediante una integración tecnológica que permita una atención personalizada. El uso de herramientas de inteligencia artificial y aprendizaje automatizado basados en el reconocimiento facial y emociones puede habilitar la interacción individual con cada consumidor dando lugar a la implementación del A-commerce. Los análisis entorno a la minería de datos de comportamiento del consumidor en diversos canales de comunicación y consumo como las aplicaciones del celular, son la fuente vital que permite la personalización del punto de venta.

El uso de la tecnología no debería limitarse al dispositivo en la mano del visitante. El uso de caminos digitales, experiencias de realidad aumentada, centros de innovación y pruebas de producto dentro del mismo espacio comercial, pueden ofrecer un formato deep retail de mayor capacidad para cosechar información valiosa al respecto de la interacción contextual del cliente y su marca. No se trata de limitarse a conocer al cliente, sino de adaptarse a él en el momento y lugar correcto.

Sin una estrategia sustentable que incorpore prácticas conscientes en el desarrollo y la operación de los centros comerciales, no podemos esperar un aprovechamiento real de las nuevas oportunidades en el sector.

Es vital incorporar a su vez, prácticas e iniciativas que incrementen la eficiencia en la administración de los recursos, reduciendo la huella ambiental de los desarrollos. El uso de materiales de construcción eficientes, nuevos sistemas de iluminación y refrigeración, fuentes de energía sustentables, reciclaje de materiales, entre otros.

Los centros comerciales están dejando de ser puntos de encuentro para hacer compras impulsadas por tiendas ancla. El nuevo formato demanda del centro comercial un socio comercial activo de sus retailers en donde la renta variable se vuelve relevante, las anclas reducen su fuerza de atracción de compradores y los canales de comercio electrónico son cada vez más significativos. La convergencia de generaciones con requerimientos diametralmente opuestos motiva la necesidad de crear zonas de bienestar con experiencias significativas para el visitante. Todo ello genera tendencias disruptivas que reconfiguran por completo a los centros comerciales; hay que capitalizar dentro de un marco de prácticas sustentables que garanticen la continuidad del sector

Fuente: Revista Inmobiliare 
edición 111. 
Autor Alberto Limón 
Socio fundador Consulta Management Consulting

QUE DEBE ESPERAR DEL SECTOR INMOBILIARIO EN 2.019



En Colombia la inversión en bienes raíces, es una de las principales motivaciones y aspiraciones de los ciudadanos. La vivienda por ejemplo, es algo en que familias enteras trabajan muchos años para su obtención y se considera que aunque se deba, es mejor hacer ese esfuerzo. Los gobiernos hacen un gran despliegue y concentran parte importante de sus políticas de subsidio en ese item. Otro tema que esta en el tintero es el de la inversión en el sector inmobiliario turístico. Los hoteles también han logrado en los últimos 10 o 12 años, contar con variados beneficios, sobre todo a nivel impositivo. En el turismo habrá que ir con fuerza y entusiasmo. Es generador de grandes ingresos en varios países. El sector agro-industrial parece ser otro de los que están listos al crecimiento. En ultimas la producción de alimentos y bebidas es necesidad primaria. Conlleva el desarrollo de nuevas ciudades especializadas en acopio y transformación. Descentralizando un tanto al negocio. Por hoy, hasta acá. Nos comprometemos a continuar contándoles nuestras percepciones sobre el mercado inmobiliario. Provechosa semana.

Autor: Otto Nassar Montoya

“La venta de vivienda usada no está y no estará gravada con el IVA”: Dian



El director de la Dian también explicó que hay una norma especial dentro de la ley de financiamiento que establece una exclusión para que la venta de vivienda que supere los 880 millones de pesos paguen este impuesto.
El director de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), José Andrés Romero, se pronunció sobre la polémica que se ha generado en el país frente al IVA a la venta de vivienda usada, el cual estaría contemplado en la ley de financiamiento presentada por el Gobierno Nacional al Congreso de la República. 

“Hay que tener en cuenta que el artículo 420 del estatuto tributario establece que la venta de activos fijos no está gravada con el IVA. Es totalmente claro y quiero darles la tranquilidad a todos los colombianos que la venta de vivienda usada no está gravada con IVA y que los quieren venderla para comprar otra no va a estar gravada con el IVA”, precisó el director. 

El funcionario también explicó que hay una norma especial dentro de la ley de financiamiento que establece una exclusión para que la venta de vivienda que supere los 880 millones de pesos paguen este impuesto. 

“Cuando el constructor la hace, la vende y es vivienda de menos de 880 millones de pesos o es VIS o VIP, nunca va a generar el IVA. Mientras que las que excedan esa cuantía si van a generar el IVA. Entiendo las inquietudes que han surgido y vamos a ajustar la redacción del articulado para que no haya ningún equivoco sobre la materia”, indicó Romero. 

En ese sentido, el director de la Dian reconoció que esto podría afectar a las personas que se dedican a comprar vivienda y a venderla un mes después para ganarse un margen de intermediación sin arriesgar capital o los que tiene una promesa de compraventa para ganarse un margen. "Esas personas si van a generar un IVA a la compra y a la venta porque no es un activo fijo. La norma general es que los activos fijos, que son las viviendas que tienen las personas, no van a generar IVA y esa norma tiene que seguir siendo interpretada y aplicada de esa manera”, puntualizó. 

En cuanto al avalúo catastral y la diferencia que podría representar la venta comercial de un inmueble, el funcionario reconoció que si estaría cobijado con el impuesto porque "creo que esto también tiene que ver con el principio de equidad, de que las utilidades y verdaderas ganancias y las personas que más tienen contribuyan. Obviamente los grandes terratenientes y quienes tienen un montón de inmuebles y activos, pues si tienen una utilidad de sus propiedades, que es la diferencia de lo que pagaron o la que recibieron por el inmueble y el valor real de la venta, pues tienen que pagar el impuesto”. 

En cuanto a la reunión que sostuvieron con los gremios, el funcionario aseguró que recibieron un apoyo total a la reforma, entendiendo que esta ley de financiamiento hay que verla de forma integral y que tiene muchos avances en materia de equidad. 

"La invitación que yo le hago a todos los gremios, en las mesas de trabajo que vamos a hacer, es pensar de forma integral en el país no en las particularidades y los intereses de cada uno de ellos, porque de esa forma no vamos a favorecer a Colombia”, aseguró Romero. 

El funcionario también concluyó que espera que la próxima semana se puedan adelantar las primeras reuniones con los ponentes de la ley de financiamiento y en la medida en que estas avancen se podrían citar los debates en el Congreso de la República. 
Fuente: El Heraldo 

BOGOTÁ, MEDELLÍN Y CALI CONCENTRAN EL TOP 10 DE CENTROS COMERCIALES EN COLOMBIA



El centro comercial Unicentro Bogotá, con más de 2.5 millones de visitantes mensuales está a la cabeza de los complejos más visitados en Colombia, seguido por Santafé y Gran Estación en la capital colombiana, además de Chipichape, en Cali, con entre 1.8 y 2 millones de visitas mensuales, según informaciones de FashionNetwork.com.

El Centro Comercial Andino en Bogotá ocupa la quinta posición con 1.5 millones de visitas mensuales, seguido por el Centro Comercial SanfaFé en Medellín, con 1.4 millones. En el séptimo y octavo puesto se encuentran los bogotanos Salitre Plaza y Hayuelos, con 1.3 y 1.2 millones de visitantes al mes, respectivamente.


En el noveno puesto se encuentra el centro comercial El Tesoro de Medellín y en el décimo, Multiplaza La Felicidad, en las cercanías de Bogotá. Este último, abrió sus puertas hace poco más de un año y ha superado la barrera de los 900.000 visitantes mensuales.
 
Los 10 centros comerciales mencionados suman un acumulado de más de 15 millones de visitas mensuales, principalmente en las ciudades de Bogotá, Medellín y Cali.