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¿Cuándo y cómo se puede finalizar el contrato de arrendamiento?





Una de las preguntas más frecuentes, tanto de arrendadores como de arrendatarios que cuentan con la gestión en finca raíz de Inmobigar, tiene que ver con la posibilidad de finalizar el contrato antes de la fecha de terminación.

Comencemos por decir que los contratos de arrendamiento pueden ser finalizados por cualquiera de las partes en cualquier momento. No obstante, es importante resaltar que, de no existir justa causa, la parte que da por terminado el contrato, debe pagar una indemnización a la otra parte.

Así las cosas, si el arrendatario decide dar por terminado el contrato, operan ciertas condiciones, de acuerdo a la situación que haya determinado la decisión. De hecho, la Ley 820 del 2003, en el artículo 24, señala como justas causas, entre otras, la suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador, o si el arrendador incurre en actos que eviten el correcto disfrute del inmueble o viola los derechos del arrendatario, como el hecho de que el bien no sea habitable y el dueño no tome las medidas pertinentes para solucionarlo. 

De igual forma, si no existe alguna de las causales mencionadas, el arrendatario puede esperar la terminación del contrato, informando con tres meses de anticipación y por correo certificado, su intención de finalizar el contrato. Sin embargo, si desea dar por terminado el contrato antes de la fecha de finalización, debe indemnizar al arrendador con tres meses del canon de arrendamiento.

¿Y el arrendador?
Al igual que al arrendatario, la ley también autoriza al arrendador para que finalice el contrato de manera unilateral. Las razones consideradas como justa causa son, entre otras, la no cancelación del canon de arrendamiento, o de los servicios públicos o de las cuotas de administración (si existen); la cesión o subarriendo, la realización de mejoras o cambios en el inmueble  sin permiso del arrendador, el deterioro o destrucción del inmueble arrendado o la exhibición del conductas, por parte del arrendatario, que afectan la sana convivencia con los vecinos.


Así mismo, el arrendador podrá finalizar el contrato voluntariamente sin que se presente ninguna de las causales anteriores, siempre y cuando comunique al arrendatario su decisión (mínimo 3 meses antes) y pague una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento.

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¿El Leasing habitacional es una buena opción?




En Inmobigar hacemos un acompañamiento integral a nuestros clientes, con el propósito de asesorarlos en la selección de la mejor opción financiera.  En este sentido, también contemplamos la posibilidad del Leasing habitacional, que es una posibilidad que ofrece el mercado financiero para los compradores de vivienda.

De hecho, el Leasing habitacional es un contrato de arrendamiento con una entidad financiera, con un pago mensual sobre una vivienda. El tiempo de este contrato, generalmente con plazos entre 5 y 20 años, es estipulado por la entidad financiera y por el comprador. Al final del contrato, usted puede decidir si desea obtener el inmueble por medio de la llamada Opción de compra.  Así, de tomar esta decisión, se tienen en cuenta los pagos hechos en todo el proceso de arrendamiento. Es importante señalar que el dueño del inmueble, durante el tiempo de arrendamiento, es la entidad financiera con la que se contrata el Leasing habitacional.

Así mismo, esta opción ofrece el financiamiento del 80% del valor del inmueble y el 20% restante es el valor de la cuota inicial.  Es más: en este sistema, usted abona al capital desde el primer canon de arrendamiento y el pago mensual incluye capital e intereses.

Otra posibilidad que ofrece el Leasing habitacional es que usted puede hacer uso de la Opción de compra en cualquier momento, sin necesidad de llegar al final del contrato. Además, esta fórmula permite prepagos, sin sanción alguna. Igualmente puede suspender el contrato de arrendamiento, eligiendo el día y el mes.


El Leasing habitacional tiene la ventaja de obtener beneficios tributarios en el ingreso no constitutivo de la renta y disminuye la base de retención en la fuente. Sin embargo, como en el crédito hipotecario, si el cliente se retrasa en las cuotas, la entidad financiera puede quitar el inmueble.

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Preguntas a responder para adquirir una vivienda



¿Qué uso le dará a la propiedad?
Decida si el inmueble va a ser su hogar o si se trata de una inversión. De hecho, si compra para arrendar, la ganancia que obtendrá será el resultado del pago del arriendo, menos los impuestos y gastos de mantenimiento.  Pero si se trata de vivir en la propiedad, es necesario pensar que es una inversión de largo plazo.

¿Ya analizó la ubicación?
Los temas de movilidad y los accesos disponibles son factores decisivos a la hora de elegir una propiedad. De igual forma, es importante considerar la ubicación, pues un inmueble se valoriza si está ubicado en un sector con mucha demanda, buenas vías o cercanía con lugares importantes de la ciudad.

¿Revisó la vivienda?
Antes de tomar la decisión, verifique la estructura, si las instalaciones de energía y gas están en buen estado y si los grifos funcionan de manera adecuada. De igual forma, constate las medidas de las habitaciones, pasillos y terrazas para conocer si el tamaño coincide con lo que dice el propietario. No olvide visitar el inmueble varias veces, en horas distintas del día, para constatar si la casa es luminosa u oscura, ruidosa o tranquila o si los vecinos son molestos.

¿Sabe si el inmueble fue remodelado?
Una información relevante es si el propietario hizo reformas en la propiedad, cuáles fueron y la fecha de ejecución. En esto, también hay que preguntar sobre el cambio de tuberías y reformas de la cocina.

¿Ya habló con los vecinos?
Esto es muy importante. Los detalles que puedan dar los vecinos son indispensables para tomar una decisión acertada: ellos le pueden contar si hay problemas en la propiedad, si hay vecinos insoportables, si hay rencillas con algún residente… Averígüelo antes de que sea tarde.

¿Ya confirmó todos los papeles?

El Certificado de libertad y propiedad, expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro, es un documento clave. Con la matrícula inmobiliaria puede solicitarlo por Internet, pagando por el servicio, pero teniendo la tranquilidad de que el documento es suministrado directamente por la entidad. En el Certificado, verifique si la propiedad tiene o ha tenido hipotecas o embargos y constate en el mismo documento, si la hipoteca o el embargo ya fueron levantados. De igual forma, constante en el documento la dirección y los metros cuadrados.  Además, no olvide solicitar el paz y salvo de la administración del conjunto, por aquello de las expensas comunes.

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Datos claves sobre la financiación para la adquisición de vivienda




Uno de los valores agregados que ofrece Inmobigar a todos sus clientes, es el acompañamiento en el proceso de obtención de la financiación correcta a la hora de adquirir un inmueble.  De hecho, la gestión comienza con la asesoría necesaria para que el cliente decida si le conviene más un crédito hipotecario o un Leasing Habitacional.

Una vez tomada la decisión, Inmobigar trabaja con el cliente, antes de firmar un crédito, en la revisión de las tasas de interés, ubicando la entidad que ofrece las mejores condiciones y teniendo en cuenta cuál es el sistema más conveniente: si el de tasa fija o variable (UVR). En este punto, es importante para Inmobigar, calcular con el cliente la duración del crédito de acuerdo a su capacidad de pago, pues a mayor tiempo, más intereses. Sin embargo, en la asesoría somos claros al señalar que en cualquiera de las dos modalidades, la entidad financiera presta el 70% del valor de la vivienda, tanto para VIS como para NO VIS, aunque algunas entidades prestan hasta el 80% del valor del inmueble para NO VIS.

Aspectos a tener en cuenta
·         Recuerde que el valor de la cuota inicial está fijado en un 30% sobre el valor de la vivienda.
·         Los plazos del crédito oscilan entre 5 y 20 años.
·         Según la ley, usted no podrá pagar cuotas mayores al 30% de su salario mensual.
·         El crédito hipotecario de tasa y cuota fija tiene una cuota mensual que no varía durante todo el pago del crédito.
·         El crédito hipotecario de tasa fija y cuotas variables (UVR) permite la variación de las cuotas, pues se basa en la Unidad de Valor Real que se calcula con el Índice de Precios al Consumidor o inflación y no permite capitalizar los intereses.
·         El crédito hipotecario con UVR de tasas y cuotas fijas en unidades UVR también existe y funciona de la siguiente manera: durante la vigencia del crédito, la variación de la UVR se suma al valor UVR y da como resultado una cuota en pesos que cambia periódicamente. En este crédito, el abono que se hace al valor total en UVR se va dando desde la primera cuota.
·         La financiación del fondo público consiste en un ahorro programado y con 400 puntos ya puede acceder a crédito de vivienda. Los ahorros pueden usarse para financiar el 30% de la cuota inicial o para pedir el crédito de vivienda en el Fondo.

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