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IMPORTANTE: ¿Cuándo es nula la promesa de compraventa?


La promesa de contrato de compraventa no produce obligaciones para quienes la celebran, a no ser que reúna los requisitos concurrentes que establece el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, precisó la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia.
En efecto, las solemnidades previstas en esa norma son denominadas ad substantiam actus, por lo que la validez del acto depende de su confluencia. (LeaContratos de promesa y prometido permiten prometer venta de bien embargado, no venderlo)
Por esta razón, la promesa es un contrato con solemnidades impuestas por intereses de orden público, por lo que no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez.
De otra parte, la consecuencia de la ausencia de uno o más requisitos es la nulidad absoluta del acto, en virtud del artículo 1741 ibídem, como sería el caso de omitir la determinación del plazo o condición en el contrato.
Así, los requisitos que deben concurrir para que el contrato de promesa produzca efectos, son:

i.                     Que conste por escrito.
 
ii.                   Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil.

 
iii.                 Que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.

 
iv.                 Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

El tercero de dichos requisitos impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación del respectivo plazo o condición que no deje en incertidumbre aquel momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida. (LeaExigir cumplimiento de promesa de venta a quien se le ha recibido el bien antes no implica reconocer su dominio)


Por último, se debe precisar que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada de oficio por el juzgador, aún sin petición de parte, siempre y cuando concurran los requisitos señalados por la ley (M. P. Ariel Salazar Ramírez).

 
CSJ Sala Civil, Sentencia SC-24682018 (44650318900120080022701), Jun. 29/18.
 

Crece impacto de la tecnología en la industria inmobiliaria



Indican los expertos que la innovación es fundamental para agregar valor a la oferta de productos y servicios, y mejorar las ventas y administración de propiedades.
La tecnología ya está presente en toda la cadena de valor de la industria inmobiliaria e influye en las dos puntas del mercado: el empresario que provee un servicio o vende un producto, y el consumidor final. Expertos debatieron el tema en PropTech Latam Summit, donde tuvo participación Gabriel Cid,fundador de Capitalizarme.com, quien auguró un buen futuro para la industria gracias al impacto tecnológico. ‘Vivir en Estados Unidos me ha permitido estar en sintonía con lo que está pasando en el mundo y hoy podemos decir que esta industria ya cambió.
La tecnología juega un papel fundamental, puesto que es muy amplia y uno tiene que saber dónde meterse y profundizar para hacer crecer el negocio. La tecnología es sumamente amplia y desde la cadena de inicio de un proyecto inmobiliario hay demasiadas verticales donde uno puede posicionarse’, señala el experto.
CAMBIOS EN EL MERCADO
Durante su intervención en el evento, Gabriel Cid también contó la experiencia de su compañía, y cómo ha ido evolucionando este negocio desde que nació en el año 2013 hasta hoy. ‘Shilo es el más grande portal inmobiliario de Estados Unidos y la experiencia que nos entrega es que antes de hacer una venta online, hay que construir la experiencia con el cliente.
Nosotros partimos el año 2013 y en agosto vamos a cumplir cinco años y los volúmenes de venta superan las mil unidades anuales. Dentro de la gran inversión que hemos hecho, hace un año y medio tomamos una posición estratégica de tomar edificios completos para vender en inversión.
La idea es preocuparnos del edificio a largo plazo. Sin duda, el mundo residencial de los departamentos está sufriendo grandes disrupciones’, asegura el ejecutivo. Gabriel Cid, además de la irrupción de las startups en el mundo inmobiliario, auguró un buen futuro para la industria. ‘Nuestro país es uno de los mercados más profundos de Latinoamérica por la penetración de internet y la industria inmobiliaria está bien desarrollada.
Hay muchas oportunidades y acá vimos en el evento que hay muchas startups tomando parte de esas verticales y creo que en los próximos años vamos a estar viendo una revolución’, comentó. El ejecutivo insistió en la importancia de la tecnología, asegurando que ésta no cambiará tanto, como sí los emprendedores. ‘La adaptación de las tecnologías que ya están naciendo, y hay muchas cosas que están pasando y pasarán en Latinoamérica y van a cambiar esta industria en muy corto plazo y hay que estar muy atentos a estos cambios’.
ADMINISTRACIÓN INTELIGENTE
En este sentido, Roberto Anrique Court, CEO de BReal Estate, agrega que el crecimiento del mundo inmobiliario es imparable, y cada día son más las opciones que hay para quienes quieren comprar o invertir en un departamento, casa u oficina; arrendar o administrar propiedades y obtener provecho económico de la renta en centros comerciales. ‘Pero ser parte de este crecimiento sin ir de la mano de la tecnología, es algo difícil hoy, y no será posible en los próximos años’, asegura.
‘Hoy en día estamos viviendo una de las épocas más fascinantes de la historia de la humanidad, cursando lo que se ha denominado la Cuarta Revolución Industrial, marcada por la convergencia de tecnologías digitales, físicas y biológicas. Es una revolución que está cambiando la forma en que vivimos, donde vivimos, como nos relacionamos y como trabajamos.
Los avances son exponenciales y ocurren a velocidades que no somos capaces de entender. En un escenario como éste, ningún sector, industria o persona queda exento y por tanto, el sector inmobiliario está siendo afectado y cada vez más. Las personas y empresas del sector tienen un gran desafío y una gran oportunidad y deben aprovechar y usar las tecnologías existentes’, explica.
Comenta Roberto Anrique Court que en este escenario, por ejemplo, donde se presentan tecnologías como las de BReal, un sistema que ha sido diseñado desde las necesidades reales de los clientes y ofrece soluciones para la administración de contratos de arriendo, CRM de ventas, administración de condominios y de centros comerciales.
Esta solución, indica el ejecutivo, ‘considera además la gestión de los diferentes procesos de negocios inmobiliarios de nuestra realidad latinoamericana, donde los distintos actores requieren realizar diversas labores, abordar distintos tipos de mercados y gestionar diversos tipos de propiedades’.
Recuadro:MODELO QUE CRECE
Afirma Roberto Anrique que las tecnologías son especialmente importantes para la gestión de uno de los modelos inmobiliarios que está creciendo en Chile y el mundo: los ‘multifamily’, un edificio residencial que pertenece a un solo dueño y cuyas unidades están diseñadas exclusivamente para la renta.
‘En Estados Unidos el 20% de los proyectos, en términos de inversión, están hechos bajo esta modalidad, cifra que alcanza a los 5,8 millones de departamentos, donde el 28% de los edificios tienen 50 unidades o más’.
‘En Chile, indica, al 2017, según datos presentados por Deloitte, el 1% de las unidades son multifamily (4.043 unidades) versus 20% en Estados Unidos. Sin embargo, en nuestro país es un negocio que se inició recién en el año 2013, con unas 19 unidades operando hasta el 2017, con aproximadamente 200 unidades cada uno, mostrándose un gran potencial de crecimiento por desarrollar. La mayor parte de los edificios se ubican en Santiago Centro (11) e Independencia (4)’, explica Roberto Anrique Court.
Fuente: PROPTECH

LAS TENDENCIAS DE TECNOLOGÍA INMOBILIARIA PARA 2018: CONOCE EL PROPTECH


El sector de tecnología en los bienes inmuebles, mejor conocido como PropTech, está siendo moldeado por las cambiantes condiciones del mercado y los cambios en el comportamiento del consumidor. Cada año, se rastrean y analizan las tendencias emergentes en tecnología inmobiliaria para comprender mejor el impacto de esta tecnología en la industria. El objetivo es ayudar a preparar a los profesionales y organizaciones de bienes inmuebles para el futuro, recolectando, evaluando e informando las tendencias que más los impactarán.
Durante la última década las empresas de tecnología emergentes que se centran en productos y servicios inmobiliarios comerciales y personales se han movido rápidamente, lo que ha obligado a las empresas inmobiliarias tradicionales a repensar sus principales modelos comerciales y adoptar nuevas innovaciones digitales. Pero a medida que el sector de la tecnología inmobiliaria comienza a mostrar signos de madurez, las empresas se preguntan cómo encajarán en esta nueva era.
Si bien la industria, sin duda, continuará expandiéndose a medida que el apetito de los inversores siga siendo voraz y crezca su base de clientes, los cambios serán inminentes. El concepto de lo que comprende la tecnología inmobiliaria cambiará, de hecho el PropTech jugará un papel importante a medida que la industria evoluciona, más allá de los productos y servicios inmobiliarios. Las empresas individuales competirán por convertirse en líderes indiscutibles en tamaño y amplitud, y desarrollarán ecosistemas que tendrán un fuerte control sobre la lealtad del cliente.
A medida que la tecnología y la innovación sean la clave para remodelar la industria de los bienes inmuebles, las compañías emergentes de tecnología de PropTech están creando una oportunidad para insertarse en el nuevo ecosistema inmobiliario digital. Pero ¿cuál es el próximo paso? 
El objetivo de las PropTech es ayudar a preparar a las inmobiliarias para el futuro recopilando, evaluando e informando las tendencias que más generarán impacto. Estas tendencias se basan en datos cuantitativos y cualitativos, incluidas las conversaciones con ejecutivos y líderes del pensamiento.
Estas son las tendencias de tecnología inmobiliaria más importantes a tener en cuenta en 2018.
  • Chatbots en bienes inmuebles
Desde Siri de Apple hasta Amazon Echo, los chatbots estuvieron en todas partes en 2017. Los chatbots se están convirtiendo en poderosas herramientas de servicio al cliente en muchas industrias. Ya sea que te hayas dado cuenta o no, lo más probable es que hayas encontrado un chatbot mientras navegas o compras.
Cuando se trata de inmuebles, los chatbots tienen el poder de revolucionar la generación de clientes potenciales y del servicio al cliente al automatizar las etapas iniciales de contacto entre los agentes y los posibles clientes. Un chatbot de bienes inmuebles puede ser más eficiente para captar visitantes, lo que proporciona una mejora de las conversiones de clientes potenciales desde la web.
  • Blockchain y transacciones inmobiliarias
A principios de 2017, compañías americanas como Velox RE y Cook County Recorder of Deeds participaron en un proyecto piloto que exploraba cómo la tecnología blockchain podría usarse para almacenar registros de propiedad en un condado de 5,2 millones de habitantes, en Estados Unidos.
El Blockchain es una lista de registros en continuo crecimiento, llamados bloques, que están vinculados y asegurados mediante criptografía. Es mejor conocido por hacer un seguimiento de quién posee criptomonedas como Bitcoin. Los defensores de la tecnología dicen que puede revolucionar los negocios inmobiliarios y registrar los costes de mantenimiento. Una nueva forma de administración de datos ha despertado el interés de la industria inmobiliaria, especialmente las instituciones financieras y los prestamistas.
A medida que la tecnología y la innovación en el sector inmobiliario continúen evolucionando, hay una certeza: la industria inmobiliaria desde hace tiempo debería de haber cambiado. Los bienes inmuebles transaccionales, incluidas las ventas y el arrendamiento en viviendas y comercios, han sido objetos de alto valor para las empresas que apostaron primero por el Proptech. En última instancia, las compañías tecnológicas inmobiliarias de hoy en día no necesariamente transformarán toda la industria, sino que desplazarán a aquellas empresas que se niegan a adaptarse.

Los inmuebles, un bien que tiene su propio precio

El valor del metro cuadrado es el que define el costo comercial del bien inmueble. Sin embargo, también cuentan factores como ubicación, área y edad de la propiedad.



Si hoy le preguntaran, qué precio le daría a su vivienda, ¿qué pondría en la balanza para justificar su valor?
Al momento de invertir, la finca raíz sigue siendo uno de los activos más apetecidos por los colombianos; sin embargo, el valor comercial del inmueble se convierte en una barrera para los compradores, quienes encuentran en el mercado un precio del metro cuadrado a veces muy alto.
Julio César Ardila, director ejecutivo de Lonja de Propiedad Raíz de Santander, explica que la vivienda usada siempre tendrá un valor menor en el metro cuadrado frente a la vivienda nueva.
Posiblemente, para los propietarios, el valor afectivo de sus vivienda, el precio en que la compró y lo que busca ganarle con los años son factores que suman al momento de ponerle precio; sin embargo, como explica Andrés Felipe Liévano, gerente general del portal web Ciencuadras.com, hay otras características que influyen más a la hora de darle valor al metro cuadrado del inmueble como la ubicación, la zona, el estrato socioeconómico, el área, si tiene o no parqueadero, los acabados de la vivienda, y hasta las zonas sociales.
Ardila afirma que cuando los propietarios son conscientes del valor del metro cuadrado que tiene la vivienda usada en el mercado, pueden conocer el margen de negociación ante una oferta con respecto al precio en que se este anunciando el inmueble.
Entre tanto, Juan Carlos Ardila, gerente Hábitat de los Andes- Bucaramanga, "la valorización se mide con la variación de precios comparado con el Índice de Precios al Consumidor, lo cual hace muy atractivo la compra de vivienda porque su valorización es mayor al índice de precios del consumidor y su rentabilidad y seguridad es excelente. La vivienda nunca tendrá una variación descendente, siempre aumentará. La inversión en vivienda es muy estable y esto se ha convertido en un gran atractivo para los compradores".

Los precios en la ciudad
Si bien es cierto que cada uno le pone su propio valor a los bienes durables, también es cierto que existen precios decretados por los expertos inmobiliarios.
En un ejercicio realizado por Vanguardia Liberal, se encontró que en Bucaramanga y su área metropolitana se puede encontrar el metro cuadrado entre 1 millón 300 mil pesos hasta 4 millones 500 mil, aproximadamente.
Sin embargo, según los registros estadísticos de la Lonja, los valores promedio sobre negociaciones reales en el primer semestre de 2018 oscilaron en estrato 4 entre $2.742.000 y $2.380.000 el m2; y para el estrato 3 entre $2.084.000 y $ 1.843.000 m2, cifras que no coinciden entre sí con las registradas por esta redacción.
“Los precios por metro lo determina aspectos como la ubicación, el estrato, el área, las vías de acceso, los servicios complementarios que tenga el inmueble en el caso de las propiedades horizontales, la cercanía a centro comerciales, colegios, iglesias, parques, la edad del inmueble y si esta remodelado o no”, resaltó Ardila.
En el caso de los inmuebles comerciales, en el ejercicio se encontró que los precios por metro en Bucaramanga y el área metropolitana están entre $2 millones 700 mil y $3 millones 500 mil.
Durante este año, según el director de Lonja de Propiedad Raíz de Santander, la compra-venta de inmuebles usados ha mantenido su dinámica, debido a que el precio de estos son más bajos que el de los inmuebles nuevos.
“Es importante tener en cuenta que la finca raíz mantiene su valorización existiendo en estos momentos muy buenas oportunidades de negociación en el mercado”, puntualizó Ardila.
Entre junio de 2016 y julio de 2017, las entidades financiadoras de vivienda entregaron $7,25 billones para la adquisición de vivienda, de los cuales $3,22 billones fueron para la compra de vivienda usada y $4,03 billones para nueva, de acuerdo con la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas. Esto significó un crecimiento del 18,2%. Entre tanto, en los primeros seis meses del año, informó Camacol, los colombianos invirtieron $15 billones para la compra de vivienda nueva.
Precios de vivienda usada
Estos son los precios de venta del M2 en las principales ciudades del país, de acuerdo con la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz:

* Bogotá: desde $2 millones 117 mil (estrato bajo) hasta $8 millones 558 mil (estrato alto).

* Medellín: $3,2 millones (estrato bajo) hasta $7 millones (estrato alto).

* Cartagena: entre $7 y $11 millones hasta $15 millones, en el Centro Histórico.

* Barranquilla: entre $2,2 millones y $4,2 millones.